Mora en el Arriendo: ¿Desde Cuándo me Pueden Desalojar?

Una de las preguntas más frecuentes tanto de propietarios como de inquilinos es: ¿cuántos meses de mora se necesitan para que me puedan desalojar? La respuesta sorprende a muchos: en Colombia, un arrendatario puede ser demandado por restitución del inmueble desde el primer mes de mora y, tras el proceso judicial, ser desalojado por orden de un juez civil.

La Ley 820 de 2003 y el Código General del Proceso establecen que no existe un período de gracia legal automático. La mora se configura desde que vence el plazo de pago pactado en el contrato, y desde ese momento el arrendador puede activar tanto gestiones de cobro como acciones judiciales para recuperar su propiedad.

Todo comienza con el contrato de arrendamiento. En él se fijan el valor del canon, la fecha de pago, las obligaciones accesorias (administración, servicios públicos, otros cargos) y, con frecuencia, las consecuencias de la mora. La Ley 820 de 2003 regula específicamente el arrendamiento de vivienda urbana y se complementa con el Código Civil y el Código de Comercio para locales y usos distintos a vivienda.

La mora surge tan pronto el arrendatario deja pasar el término previsto para pagar el canon sin cumplir. No hay, en la ley, un “mes de gracia” general. Desde el primer día de retraso el arrendatario está en mora y el arrendador puede iniciar gestiones de cobro o acudir a la jurisdicción civil. En la práctica, muchas inmobiliarias o propietarios esperan uno o varios meses antes de demandar, pero esto obedece a decisiones comerciales, no a una exigencia legal.

A veces los contratos introducen cláusulas de requerimientos previos o plazos para sanear la mora. Sin embargo, es usual que el arrendatario renuncie expresamente a esos requerimientos para facilitar el ejercicio de las acciones en caso de incumplimiento.

El camino ordinario comienza con una comunicación formal al arrendatario. Aunque la Ley 820 no impone una notificación previa obligatoria como requisito procesal, sí es recomendable que el arrendador deje constancia escrita de sus requerimientos de pago: cartas con acuse de recibo, correos certificados o comunicaciones por los medios pactados en el contrato.

Esta etapa de cobro prejurídico puede ser adelantada directamente por el arrendador o por empresas de cobranza o aseguradoras, siempre respetando las restricciones de la Ley 2300 de 2023, conocida como “dejen de fregar”, que limita horarios, frecuencia y canales del cobro para evitar hostigamiento y proteger la intimidad del deudor.

Si la gestión directa no da resultado o el arrendador decide no prolongar la situación, puede presentar ante un juez civil la demanda de restitución de inmueble arrendado. La mora en el pago del canon constituye una causal objetiva de incumplimiento que legitima el uso de esta acción tanto en vivienda urbana como en locales comerciales.

Por regla general no se exige agotar una conciliación prejudicial como requisito de procedibilidad. En la demanda se solicita la terminación del contrato, la restitución del inmueble (lanzamiento) y, con frecuencia, el pago de cánones adeudados, intereses e incluso penalidades pactadas.

Una vez admitida la demanda, se notifica al arrendatario. Un punto relevante: para poder ser oído en el proceso, el arrendatario debe ponerse al día en los valores adeudados dentro del término de traslado. En caso contrario, puede verse limitado para contestar y ejercer plenamente su derecho de defensa.

Incluso cuando el arrendatario paga durante el proceso, ese pago no borra automáticamente la mora ni la causal que le dio origen: el juez evaluará si, a pesar del pago, subsisten las razones para terminar el contrato. Muchos contratos prevén que, si el arrendatario sana la mora dentro de un plazo determinado, se evita la terminación; en esos eventos, el contenido específico del contrato pesa tanto como la ley en la decisión final.

Si el juez, luego de surtido el trámite, encuentra probada la mora y el incumplimiento, profiere sentencia ordenando la terminación del contrato y la restitución del inmueble. En la misma providencia o en auto posterior fijará un plazo para la entrega voluntaria.

Si el arrendatario no desocupa en el término otorgado, el arrendador debe informar esa renuencia al despacho judicial. A partir de allí, el juez puede adelantar directamente la diligencia de lanzamiento o comisionar a la alcaldía para que, por medio de la inspección de policía competente, ejecute la orden de recuperación del inmueble. El desalojo, entonces, no es un acto discrecional del propietario ni de la policía, sino la culminación de un proceso judicial.

Aunque el proceso de restitución está diseñado para ser relativamente expedito, en la práctica pueden presentarse demoras. La contestación de la demanda, la interposición de recursos, la práctica de pruebas y, en algunos casos, la presentación de acciones de tutela contra actuaciones del juez, pueden extender la duración del litigio incluso por años.

Esto explica por qué muchos propietarios optan por trabajar con inmobiliarias y pólizas de seguro de arrendamiento: las aseguradoras no solo hacen estudios previos del arrendatario, sino que asumen el pago de cánones durante la mora y gestionan las acciones judiciales, lo que mitiga el impacto económico de la congestión judicial.

El juez conserva cierto margen para considerar situaciones de vulnerabilidad. En casos excepcionales puede otorgar plazos adicionales o modular el cumplimiento de la orden cuando el arrendatario es sujeto de especial protección constitucional o cuando las partes han logrado acuerdos específicos.

La recomendación principal es no esconderse del problema. La comunicación inmediata con el arrendador es clave para intentar acuerdos de pago totales o parciales, reestructuraciones temporales o, si no hay viabilidad económica, una entrega concertada del inmueble que reduzca el impacto de intereses y penalidades.

Resulta esencial documentar cada pago con recibos claros y conservar copia de toda comunicación relevante, así como informarse sobre los plazos procesales para no perder oportunidades de defensa o saneamiento.

La clave está en anticiparse: redactar contratos claros, con cláusulas precisas sobre la fecha de pago, la configuración de la mora, los intereses, las penalidades y las consecuencias del incumplimiento, respetando siempre los topes y límites establecidos en la Ley 820 de 2003.

Es conveniente elegir cuidadosamente la inmobiliaria o aseguradora con la que se trabaja, privilegiando firmas que hagan estudios serios de riesgos y que cuenten con equipos jurídicos especializados en derecho inmobiliario y cobranza. También conviene recordar que la vía judicial, aunque necesaria en muchos casos, es costosa y lenta, y por ello los mecanismos alternativos de arreglo directo o conciliación pueden ser más eficientes cuando existe voluntad de pago.

Tanto arrendadores como arrendatarios se mueven en un equilibrio delicado entre lo jurídico, lo económico y lo humano. La mora en el pago del arriendo tiene un efecto en cadena sobre el propietario, las aseguradoras, las copropiedades y los servicios públicos; pero la pérdida de la vivienda también impacta de manera directa la vida del deudor y su familia.

De allí la vigencia de la frase que muchos abogados repiten en estos temas: es mejor un mal arreglo que un buen pleito.

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Referencias legales: Ley 820 de 2003 (Arrendamiento de Vivienda Urbana) · Código General del Proceso · Ley 2300 de 2023 (Regulación del Cobro de Cartera) · Código Civil Colombiano.